你的高层住宅正在加速沦为“贫民窟”2025年6月6日

　　数据表明，截至2024年上半年，近10年全国高层建筑火灾超3万起，虽然火灾是小概率，但“建筑寿命”是绕不开的终局问题。

　　电梯寿命约为20年，管线年的高层住宅，水电老化、管道漏水、电梯故障、外墙脱落等问题层出不穷。

　　以30层、3个单元、每层4户为例，共360户，每户100㎡，即便每平1万元，总赔偿超3.6亿元。

　　开发商根本无法承受这类高成本，等你房子开始有问题，开发商都注销N年了，靠政府也缺乏足够财政支持，届时真正意义上的面向高层的城市更新肯定陷入困境。

　　上海“汤臣一品”，2007年建成，17年房龄，但仍为顶级豪宅，价格30万元/㎡以上。靠的是超高物业费（15元/㎡）、超大户型（400㎡起）、高标准维护。抛开物业费谈住宅维保都是耍流氓。

　　高层住宅在中国快速兴起，与法国建筑师勒·柯布西耶的“高密度城市”理论有关，该设计师方案曾经引发欧美专业人士的群嘲，但香港、大陆却欣然接受。

　　内在原因是大幅节约土地、降低基建成本。缩短建设周期。短期可有效决绝住房紧缺矛盾。当然这其中的赚钱效应不言自明。

　　除非兼具“核心地段+高品质”，否则都难逃价值缩水、租售双低的命运。而高层住宅的维保、安全问题已开始在北京、上海显现。

　　房子依旧是刚需，但供应过剩（80%的过剩住房堰塞在三四五线城市），一二线城市存量更新将成为主线。

　　专家判断，未来新房销售“硬底”在9亿㎡左右——这数字咋算出来的，需求这东西能未卜先知？答案是：因为20年房龄高层建筑质量“崩塌”倒逼出来的需求量。没想正是当年的选择成为了下一轮房地产市场大门开启的钥匙！

　　现实是，从中央到地方已在调整住房结构—低密度住宅用地不断放开，在鼓励高层居民“下楼”的新需求引导下，在高层建筑质量风险倒逼下，你必须进行置换，有钱人换洋房，别墅，没钱人租公租房、低价购买保障房。

　　几个重要数据：中国大规模建设高层住宅主要集中在2010年，也就是说2030年置换的刚性需求开始“达峰”，希望你未雨绸缪最好准备。

　　节目中反复说，土地成本是占房地产销售成本的5-6成，房地产的本质是人均占有土地资源的多或少，城市综合配套资源的多或少。理清这个底层逻辑，面向未来，选什么、怎么选，你应该有方向了。

　　这篇文章只是从另一个视角观察中国房地产行业未来之路在哪里，对于你我这样的普通人而言，20年太远太漫长，变量太多不可控，完全没必要焦虑，但对于已经在高层住了20年且不差钱的人而言，是该好好想想了。